La Ley que regula el alquiler de vivienda, dónde y cómo saberlo todo para cuidar tus derechos: la fianza, el plazo, subarrendamiento, el desistimiento, obras y gastos​.

Cuando estamos interesados en alquilar una vivienda, como arrendador o como arrendatario, debemos conocer los mecanismos que regulan ese acuerdo entre propietario e inquilino. Es una obligación conocer la L.A.U. no como un abobado pero sí debes interesarte por los derechos y obligaciones que conlleva un contrato de arrendamiento de vivienda o local comercial.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la ley que regula los contratos de alquiler de locales y viviendas en España, es importante tener una visión general de esta norma y saber cómo interpretarla correctamente.

Nada de sustos. No hay que ser abogado para firmar un contrato de arrendamiento de tu casa pero sí que es recomendable que hacer un esfuerzo para tener una idea de cuáles serán nuestras obligaciones y derechos en el arrendamiento del inmueble.

No dejamos de encontrarnos con innumerables consultas en el despacho sobre situaciones que consideramos normales en el alquiler, por ejemplo: casos donde los inquilinos quieren volver a alquilar la vivienda a otra persona sin saber si realmente pueden hacerlo (subarrendamiento); otra es, o cuando el propietario o el inqulino quieren finalizar la relación contractual referente al alquiler antes de tiempo (desistimiento).

Todos estas situaciones vienen reguladas en los diferentes artículos de la LAU y, sin embargo parecen desconocidas por arrendadores y arrendatarios. 

Hemos sido muy prácticos para ayudar a buscar la solución a la mayoría de tus dudas sobre el alquiler de nuestro local o vivienda, de una manera rápida y resumida para que nada ni nadie te sorprenda. Anticípate y aprende lo fundamental de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Aproxímate a la noramtiva legal sin bostezar descubriendo los artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Alquiler de vivienda permanente (Artículo 2 – LAU)

El artículo 2 de la LAU nos indica que se denomina arrendamiento de vivienda sólo al que recae sobre una vivienda habitable y cuyo objetivo sea satisfacer una necesidad permanente de vivienda. Es decir, sólo se consideran un arrendamientos de viviendas cuando hablamos de largo plazo, no de alquileres vacaciones.

Alquiler de vivienda de vacaciones o negocios en viviendas (Artículo 3 LAU)

Cuando hablamos del alquiler de una vivienda vacacional, negocios en viviendas o alquileres temporales (estudiantes) tenemos que dirigirnos al artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que define este tipo de alquileres como arrendamientos para uso distinto de la vivienda.

Normas que rigen el contrato de alquiler de vivienda permanente (Artículo 4.2 LAU)

El contrato de alquiler de vivienda se regula el primer lugar por el pacto entre el inquilino y el propietario, en segundo lugar por el Título II de la LAU y tercer lugar por el Código Civil. Este orden es prioritario, por lo que los pactos entre arrendador y arrendatario tienen más importancia que lo demás siempre y cuando no vayan en contra de esta Ley ni del Código Civil.

Normas que rigen el contrato de alquiler para uso distinto de vivienda (Artículo 4.3 LAU)

El arrendamiento de viviendas vacacionales, de uso distinto de la vivienda, están reguladas por el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que explica la prioridad de las normas. Al igual que en el contrato de alquiler de uso de vivienda, los pactos entre inquilino y propietario tienen prioridad a la hora de resolver conflictos, seguidos del título III de la LAU y del Código Civil.

Subarrendamiento o subarriendo (Artículo 8.1 LAU)

Soy inquilino con contrato de arrendamiento para uso de vivienda y quiero alquilar una habitación a otra persona para compartir gastos y no tener que cargar yo sólo con la renta del arrendamiento de la casa, ¿puedo hacerlo? Esta es la típica pregunta que se hacen los jóvenes cuando pierden a su compañero o compañera de alquiler.

Eso es el subarrendamiento y el artículo 8.1 de la LAU explica claramente que sólo podremos subarrendar una habitación de la vivienda alquilada en caso de tener el consentimiento PREVIO del propietario y por ESCRITO.

Plazo de subarrendamiento de vivienda permanente (Artículo 8.2 LAU)

Entonces, ¿cuánto dura el subarrendamiento? El derecho del subarrendatario finaliza cuando lo haga el del arrendatario origianl, está condicionado al primer contrato. 

Y el precio del subarrendamiento de vivienda (Artículo 8.2 LAU)

El precio o renta de alquiler para el subarrendatario nunca puede superar la renta fijada en el contrato de alquiler original, es decir, el inquilino que subarrienda una habitación no puede sacar provecho de una renta baja original.

Tiempo, plazo o duración del alquiler (Artículo 9 LAU)

Otra de las dudas más comunes de los inquilinos es cuánto dura el alquiler de una vivienda. En principio, se respeta el libre pacto entre propietario e inquilino, es decir, lo que se acuerde en el contrato es lo que prevalece.

 

La condición de los 3 años y prórroga (artículo 9.1 LAU)

Sin embargo, aunque nosotros firmemos un contrato de un año como inquilinos, tenemos derecho a solicitar prórrogas anuales hasta los tres años de contrato.

El arrendador tiene la obligación de aceptar esta prórroga del inquilino. 

En cuanto a la prórroga del alquiler, si el inquilino y el propietario no transmiten su deseo de finalizar el contrato al término del mismo o de sus prórrogas, el contrato se prorroga durante un año más según el artículo 10.1.

Nulidad de pactos (Artículo 6)

¿Se puede pactar cualquier cosa en el contrato de alquiler? En la redacción del contrato prima el pacto entre las partes pero hay ciertas limitaciones, ya que pueden darse situaciones de abuso.

Es por ello que la LAU recoge que todo pacto que perjudica al inquilino en relación a sus derechos que recoge el Título II de la Ley de Arrendamientos urbanos es nulo.

Validez del correo electrónico como medio de comunicación (Artículo 4.6 LAU)

El correo electrónico está aceptado como medio de comunicación entre propietario e inquilino según el art. 4.6 de la Ley de Arrendamientos urbanos.

Para que el email sea válido se debe garantizar la autenticidad, el envío y la recepción del mensaje. Es ahí donde entra Okidoc, que certifica legalmente la comunicación entre arrendador y arrendatario a través de notificaciones mediante sus correos electrónicos certificados.

El desistimiento del contrato de alquiler (Artículo 11 LAU)

Es el derecho del inquilino a poner fin al alquiler del inmueble. El desistimiento del contrato de arrendamiento viene regulado en el artículo 11 de la LAU, que indica que es un derecho irrenunciable del arrendatario... pero con requisitos.

Es decir, no se puede pactar la eliminación del derecho a desistir del contrato. Los requisitos son los siguientes:

• 6 meses de contrato
• 30 días de preaviso (Notificación Okidoc de preaviso)
• Indemnización (si se ha pactado) de 1 mes de renta por año por cumplir.

La renta del alquiler (Artículo 17 LAU)

• La establecen libremente las partes del contrato (art. 17.1)
• Lo más habitual es que sea de pago mensual (art. 17.2)
• Se puede sustituir el pago, en todo o parte, por reformas o mejoras en la vivienda pero ¡pactarlas con detalle!
• El impago de la renta da derecho al arrendador a resolver (a poner fin) el contrato de arrendamiento (artículo 26.2.a)

La Fianza del alquiler (Artículo 36 LAU)

¿Cuánto es la fianza?

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