Preguntas y respuestas que te ayudarán

Una de las alternativas que tiene el propietario de la vivienda en alquiler para tratar de asegurar el cumplimiento de los pagos por parte del inquilino es pedirle que aporte un aval bancario ¿qué es, cómo se obtiene y cuánto cuesta?

Lo primero que debéis saber, propietario y arrendatario, es que NO es obligatorio aunque sí cada vez más habitual que se pida por parte del casero.

El aval bancario para el alquiler es una garantía adicional cuya obtención en la entidad financiera corre a cargo de los inquilinos. 

¿Cuánto cuesta un aval del banco para al arrendamiento de un inmueble?

El banco cobrará 2 comisiones:

• de formalización, cuando se firma el aval
• de riesgo, normalmente de periodicidad trimestral, 

En conjunto será un total del 2 al 4% anual del importe solicitado. 

Además, a veces el banco os pedirá ir al notario para la firma del contrato de aval, en ese caso también debemos pagar al fedatario público sus honorarios que serán aproximadamente un 0,3% del importe. 

La garantía del banco: la pignoración
Para que un banco acceda a ofrecer su garantía en nombre del inquilino solicitará, a su vez, unas garantías. Suelen pedir un que pignores una cantidad de dinero igual al importe del aval solicitado.

Una pignoración es un bloqueo de un depósito a plazo, del saldo de tu cuenta o de un fondo de inversión. No podrás disponer de ese dinero mientras existe al aval ante el propietario. Si el arrendatario no pagase el arrendamiento, el banco pagará al casero, a continuación podrá recuperar su dinero de ese depósito que sirvió como garantía.
 
Modalidad del aval bancario. A primer requerimiento.
El aval es documento que firma un apoderado de la entidad financiera a favor de los arrendadores y para usar en el caso de que el inquilino incumpliera sus obligaciones económicas.

Si no se paga el arrendamiento, el casero sólo tiene que decírselo al banco del aval y presentar el documento. Eso significa a primer requerimiento, no debe buscar un abogado y empezar todo el procedimiento judicial. Sencillo y rápido.

Si quieres saber un poco más del aval bancario y de otras posibilidades para garantizar al arrendador el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario puedes leer nuestro post sobre avales, fiadores y seguros de alquiler.

No, sentimos ser tan rotundos pero NO existe un alquiler seguro totalmente.

El contrato de alquiler está firmado por 2 partes, arrendador e inqulino, por lo que siempre existe la posibilidad de que alguno de las 2 partes incumpla sus obligaciones. Ahora bien, puedes utilizar estas 3 opciones para tratar de asegurar al máximo el cumplimiento por parte del arrendatario:

1. Avalistas o fiadores
2. Aval bancario 
3. Seguro del alquiler

El Certificado Energético de la vivienda es un informe técnico del consumo energético y de las emisiones de CO2 de la casa, realizado por un técnico (ingeniero, arquitecto, arquitecto técnico, etc). En el informe se hacen una serie de recomendaciones de actuación en la vivienda para un consumo energético más eficiente.

El resumen de este informe que verás es una Etiqueta que califica el consumo energético del inmueble con una letra, desde la A hasta la G -similar a la que aparece en los electrodomésticos-. 

El Certificado Energético es obligatorio en todos los contratos de arrendamiento de vivienda que superen los 4 meses de duración. En otras palabras, para firmar el contrato de alquiler de vivienda habitual o larga temporada se necesita.

El propietario es el obligado a encargarlo y tiene una validez de 10 años.

Debe aparecer en toda la publicidad que se haga en la venta o alquiler de la casa (ej. en las inmobiliarias que lo ofertan como intermediarios del alquiler). 

A la hora de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda debes revisar que todo lo que habéis pactado arrendador e inquilino esté reflejado en el documento, lo que no se incluya se entenderá que se remite a lo establecido en la L.A.U. (Ley de Arrendamientos Urbanos).

Unas veces te puede interesar y otras no, por ello te aconsejamos que no te olvides de nada (renta pactada, plazo del contrato, los suministros, si se pueden tener animales, etc).

Este video te ayudará a no olividarte de nada importante

Las rentas obtenidas por un contrato de alquiler de vivienda SÍ se incorporan a la declaración de Renta o IRPF.

Los rendimientos obtenidos por el arrendador por un contrato de arrendamiento serán considerados rendimientos del capital inmobiliario, tanto si los percibe por el alquiler de vivienda como para los que procedan del subarrendamiento.

​Los pagos que realiza el inquilino por el contrato de alquiler de su vivienda, en principio, no son deducibles en estos momenos. Desde el 1 de enero de 2015 se suprimió la deducción de alquiler por vivienda habitual en el IRPF. Si como arrendatario recibes ingresos por la cesión o subarrendamiento de vivienda SÍ que debes declararlos en el IRPF, serán tratados como rendimientos del capital mobiliario.

​Si quieres saber algo más siempre puedes adentrarte en la web de la Agencia Tributaria.

En los contratos de arrendamiento de vivienda, el inquilino está obligado a pagar un impuesto conocido como ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Este impuesto sólo se paga en los alquileres de vivienda; los contratos de alquiler de locales comerciales o de vivienda para uso comercial (ej. despachos profesionales) están sujetos al IVA.

Se trata de un impuesto que se recauda por las Comunidades Autónomas y el responsable del pago es el arrendatario si bien el arrendador o propietario será responsable subsidiario de su pago.

Se debe liquidar en los 30 días siguientes a la firma del contrato de alquiler de la vivienda.

En principio hay una libertad de pactos, pero es muy importante que conozcas que la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) es la que regula los contratos de alquiler, de viviendas y de otras fincas urbanas como los locales.

En su artículo 6 es muy clara y te lo copiamos:

"Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título".

Por lo tanto, no todo se puede pactar. Como ves, en la LAU, se establece un sistema protector del arrendatario (inquilino) y subarrandatario.

Por ejemplo, no se puede pactar (es nulo) exigir que la fianza para al alquiler de vivienda sea de 3 meses de la renta mensual.

La L.A.U. o Ley de Arrendamientos Urbanos es la ley que regula el contrato del alquiler de vivienda y locales en España (Ley 29/1994 de 24 de Noviembre) que se modificó con la Ley 4/2013 de 4 de junio.

La Ley de Arrendamientos urbanos o L.A.U. como indiica su nombre sirve de norma reguladora de los alquileres de fincas urbanas, como son: pisos, apartamentos, chalets, locales comerciales, garajes, entreplantas destinadas a oficinas, etc. (Artículo 1 de la L.A.U).

Ley de Arrendamientos Urbanos desde la reforma de 2013 - LAU

No se incluye en esta ley la regulación de las fincas rústicas (ej. tierras de labranza).  

En esta ley reguladora de los contratos de arrendamiento existe una parte común y otra que separa en dos partes diferenciadas:

• El arrendamiento de vivienda. Cuando el destino del alquiler sea satisfacer la necesidad de vivienda permanente del inquilino (artículo 2 de la L.A.U.), es decir, la vivienda habitual del arrendatario. Lo más habitual es que se fije en el título del contrato o en las primeras cláusulas que rijan el mismo. 

1. el desistimiento o abanadono de la casa antes del vencimiento del contrato, más favorable que en otros
2. la fianza, menor en el caso de la vivienda, sólo 1 mensualidad de la renta
3. el subarrandamiento o cesión del inmueble 
4. el derecho de adquisición preferente, o derecho de tanteo y retracto

• El arrendamiento para uso distinto de vivienda. Cuyo destino primordial sea distinto del anterior (artículo 3 de la L.A.U.). Como ejemplos te pueden servir: alquiler de verano de un apartamento en la playa, arrendamiento de local para uso comercial como una tienda o el alquiler de un profesional para establecer una consulta médica.

La Ley recoge los derechos y obligaciones de inquilinos y propietarios, las principales características del contrato y todo lo que está relacionado con el alquiler de la vivienda o local. En todo lo que no pacten las partes, inquilino y propietario, se estará a lo que en esta Ley se dice, por lo que te aconsejamos que no se te olvide nada y dejéis todo por escrito aunque no penséis hoy que pueda producirse mañana.

Los contratos OKIDOC recogen las últimas modificaciones legales en materia de arrendamientos urbanos y nos comprometemos a tenerlos siempre actualizados si hay novedades en esta materia. Por tanto, cuando utilizas OKIDOC para redactar tu contrato de alquiler sabes que está adpatado a la Ley de Arrendamientos Urbanos y no hay ninguna cláusula que pueda considerarse abusiva para ninguna de las dos partes, inquilino o arrendador.

Ámbito de aplicación de la LAU

La LAU establece un régimen jurídico común que se aplica al arrendamiento o alquiler de una finca urbana cualquiera que sea el destino del alquler y luego una regulación diferenciada:

• Los artículos 6 a 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos son los específicamente dedicados al arrendamiento destinados a vivienda
• En el resto de casos, la regulación normativa está del artículo 29 al 35 de la L.A.U.
   

Arrendamientos excluidos por la LAU

Como hemos comentado anteriormente, la LAU no incluye todos los arrendamientos de vivienda. Hay algunas exclusiones de aplicación que explicamos a continuación:

• Uso de viviendas por parte de empleados o funcionarios que tengan asignadas por su cargo o servicio que presten. El caso típico es cuando una comunidad de vecinos aloja a un conserje o portero en un inmueble destinado a ello.
• Las viviendas militares no se rigen por la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). 
• Como avanzábamos más arriba, los contratos de arrendamientos de fincas rústicas no se regulan por la LAU, las tierras dedicadas a cultivo. En este caso, tendríamos que consultar la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.
• Se excluyen a sus vez las viviendas universitarias destinadas a personal docente, administrativo o alumnos que estén matriculados en la Universidad propietaria de dichas viviendas. Es decir, la universidad debe poseer el inmueble y destinarlo a este grupo de personas. En caso contrario, los alquileres o arrendamientos estarán regulados por la LAU.
• También se excluirán los casos de cesión temporal de una vivienda que se encuentre amueblada y lista para su uso inmediato que se encuentre en una promoción turística con fin lucrativo. Aquí hablamos de alquileres vacacionales, dónde sólo se buscan el alquiler corto y lucrativo para obtener rentabilidad de nuestro inmueble.

Se trata de un documento de carácter informativo. 

La información del registro de la propiedad es pública y puede acceder a ella el propietario, tú mismo y la inmobiliaria que te ha ayudado en encontrar el piso.

Entonces ¿qué información nos da una nota simple de la vivienda?

De la nota simple informativa de la vivienda sobre la que queremos hacer nuestro contato de arrendamiento podemos obtener: 

• El propietario o propietarios de la vivienda
• La descripción completa de la casa, sus metros, distribución, linderos...
• Si se trata de una vivienda libre o de protección oficial
• Si existen cargas sobre la vivienda y valorar si pudieran ser un problema en nuestro alquiler (ej. hipotecas, embargos, otro alquiler, etc)