Guía básica sobre la duración de un contrato de alquiler de vivienda. Repaso general del derecho del inquilino a prorrogarlo hasta 5 o 7 años y la obligación del arrendador. Caso especial del derecho del propietario y qué sucede si se olvidan del plazo en el contrato.

Son muchas las dudas que nos llegan al despacho, tanto de amigos como de clientes, preguntándonos sobre cuál es la duración del contrato de alquiler de vivienda. Qué plazo debe reflejarse en el contrato de arrendamiento y preguntas similares.

Pues bien, iremos al grano. Con la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de junio de 2013 se ha cambió lo relativo al plazo del contrato de alquiler de vivienda, regulado en el artículo 9 de la citada Ley. Y, en consecuencia, lo que vamos a exponer afecta a todos los contratos de arrendamiento de vivienda firmados desde esa fecha y hasta el 6 de marzo de 2019,  momento en el que entró en vigor el Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo.

1.      Regla general

Se establece que la duración del contrato de arrendamiento de una vivienda será la que libremente pacten arrendador e inquilino. Esto se mantiene con la refor de marzo de 2019. 

2.     Nos preguntan los clientes ¿No había leído que el plazo mínimo era de 3 años? ¿o son 5 años? 

Es correcto, en principio los contratos de alquiler de vivienda pueden prorrogarse hasta los 3 años siempre que se firmaran antes de la entrada en vigor del Real Decreo Ley 7/2019 de 1 de marzo que hemos mencionado más arriba.

Ahora bien, con la nueva normativa la prórroga puede alcanzar a los 5 o 7 años, siempre a criterio del inquilino.

Recuerda que, en principio, hay una libertad de pactos contemplada en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) pero, y al mismo tiempo, la norma dice:

para los alquileres de vivienda firmados hasta el 5 de marzo de 2019:

“Si ésta (la duración) fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años…”

para los nuevos contratos de arrendamiento desde el 6 de marzo de 2019:

"Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica..."

En conclusión, el plazo general será de tres años antes de la reforma y de 5 o 7 años tras las reforma del 2019., entonces…

3.     Si hemos firmado un contrato por un año ¿quién decide si se prorroga la duración hasta los tres años o los 5/7 años actuales?

Si eres el inquilino: es un derecho para ti, y puedes ejercitarlo llevando tu contrato de alquiler del inmueble desde un año hasta los tres/cinco/siete años que te ampara la ley sin problemas, aunque el arrendador no esté de acuerdo.

Si eres el propietario: es una obligación que te puede imponer el arrendatario, tú no eliges y debes de conocerlo antes de firmar un contrato de arrendamiento. El arrendador debe hacerse a la idea que los contratos de alquiler son a tres o cinco/siete años independientemente de que se haya pactado un plazo inferior.

Fíjate que se puede pactar sólo 1 año en el contrato de arrendamiento, como es muy habitual, pero el inquilino siempre tiene el derecho a prorrogar la estancia hasta el plazo que le permite la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Consulta los derechos de los inquilinos durante el alquiler de una vivienda.

4.     Entonces ¿el arrendador no puede rescindir el contrato antes del plazo legal de los 3/5/7  años?

Bueno, la Ley de Arrendamientos Urbanos dejaba, hasta la reforma de maroz de 2019,  abierta una posibilidad para el arrendador siempre y cuando se cumplan estos requisitos:

• que haya transcurrido un año desde la firma del contrato
• se avise al arrendatario con un plazo mínimo de 2 meses
• se necesite el inmueble alquilado para ser vivienda permanente del propietario o sus familiares en primer grado (ejemplo: hijos, padres) o bien para su cónyuge en los casos de separación y divorcio.

En estos casos el propietario, que ha rescindido el contrato de alquiler de la vivienda, está obligado a destinarla a la finalidad indicada. De no hacerlo el arrendador se arriesga a la imposición de sanciones, si el antiguo arrendatario reclamase, que pueden ir desde una compensación económica o incluso obligarle a formalizar un nuevo contrato de alquiler a favor del inquilino.

Ahora, ya en vigor el RDLey 7/2019 de 1 de marzo se mantienen los mismo requisitos pero se impone una condición más al arrendador, textualmente el artículo 9.3 de la LAU dice "y siempre que el arrendador sea persona física" por lo que quedan excluidas las personas jurídicas arrendadoras (sociedades y fondos de inversión...) de poder rescindir el contrato de alquiler de una vivienda dentro de los 7 años a los que tiene derecho el inquilino.

5.     ¿Y qué ocurre si no hemos puesto el plazo del alquiler en el contrato?

No se debe descuidar este aspecto en el contrato, es de vital importancia, aunque si se ha producido el descuido y ni propietario ni inquilino os habéis dado cuenta debe entenderse celebrado el contrato de arrendamiento por 1 año.

Y sigue existiendo el derecho a prórroga de la duración del contrato del alquiler, por parte del arrendatario, hasta los tres años que antes hemos comentado si es un contrato firmado hasta el 5 de marzo de 2019 y que se puede prorrogar hasta 5 o 7 años si el contrato de arrendamiento se firmó después de esa fecha. 

6.     Con la reforma comentada de 2019 ¿de qué depende el plazo del alquiler que sea a 5 o a 7 años?

Pues es muy simple, depende de la naturaleza del arrendador.

Si el propietario o arrendador de la vivienda es una persona fisica el plazo será de hasta 5 años pero si el arrendador es una persona jurídica (sociedad anónima, sociedad limitada, fondo inversión, SOCIMI...) entonces están obligados a alcanzar en sus contratos hasta 7 años.

De manera resumida aquí

Conviene que repaséis este video antes de firmar un contrato de arrendamiento para conocer qué aspectos mínimos debe contener tu contrato de arrendamiento y repasadlos antes de firmar.